购房合同中约定物业服务细则

关注物业服务系列报道之十一

购房合同中约定物业服务细则

□胡江涛   刘迪   文/图

物业人员正在修剪小区树木。

物业和业主扯皮

想坐电梯，必须刷卡，因为电梯内安装了刷卡系统。物业这种做法引起业主的不满。

一小区内的好几辆车在同一个晚上轮胎全部没气，业主怀疑是物业公司所为。

当初买房时，置业顾问承诺的物业费和业主入住后交纳的物业费差别很大。业主认为是置业顾问在忽悠业主买房。

小区停车位是全体业主的，而物业公司和房地产开发商却对外销售停车位，引发业主强烈抗议，最终，停车位销售工作停滞。

多年来，包括我市在内的很多城市的物业管理服务饱受诟病，服务不到位、费用收支不明等始终是困扰业主和物业的问题。

业主和物业公司之间产生矛盾主要体现在停车费收取、物业费收取等方面。

开发商不重视物业是根本

物业服务水平的高低是衡量业主居住舒适度的重要决定因素。

“我在这个小区居住了8年，遇到过很多与物业相关的闹心事，协商过程都十分漫长，而且多方扯皮，解决起来很困难。”家住市文明大道一小区的业主张先生说，这其中也不全是物业公司的问题，房地产开发商遗留的问题也很多。

一名不愿透露姓名的物业公司经理说，房地产开发商遗留的问题，业主大多会要求物业公司承担责任，而在物业公司收取的费用中又没有包含这部分成本，且很难分清责任关系，由此产生纠纷。

采访中，河南筑梦律师事务所主任何银富说，房地产开发商只顾追求卖房利润最大化，忽略了后期物业的重要性。此外，物业公司也存在诸多问题。物业服务行业属于微利行业，介入门槛相对较低，从业人员素质不高。

不过，很多市民表示，业主在买房时，缺少对小区物业的了解，导致后来因物业费过高或服务太差产生纠纷。

市民王女士说，她买房时只关注房子的质量了。置业顾问告诉她，物业公司是金牌物业，她对物业公司的收费情况、服务资质、具体内容等并不知晓。

签订合同时

应注明物业服务的内容

其实，早在2010年10月27日，驻马店市人民政府办公室就曾印发《驻马店市人民政府关于印发驻马店市物业服务管理实施细则的通知》（以下简称《通知》）。《通知》中明确规定：建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

“将物业服务合同约定的内容写入购房合同，同时将临时管理规约向业主明示，由买受人予以书面承诺。业主在购房时就知晓所在小区的物业内容，可以从购房合同中了解将是哪家企业提供物业服务，收费标准和服务标准怎么样，提前做到心中有数，这样可避免业主在买房后发现物业费过高或服务太差而引起纠纷。”何银富说。

     既然《通知》规定了房地产开发商在和业主签订合同时，必须注明物业服务内容，那么为什么还会出现物业公司和业主之间的扯皮现象呢？市区一名不愿意透露姓名的房地产开发商表示，一些房地产开发商在和业主签订购房合同时，对物业合同的相关内容如物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等约定的不详细。事后，一旦出现问题，扯皮现象就会产生。