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默认关注物业服务系列报道之十
小区停车位之争
□胡江涛 刘迪 文/图
某小区内画了很多停车位。
百科:
《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
现状：停车位引起的矛盾频发
2012年2月，市解放大道西段一小区门口，三四辆车堵在那里，人们无法进入小区。原来，由于小区的临时停车位有限，小区物业不允许没有购买或租用停车位的业主将车开进小区。
2013年4月，市练江大道西段一小区的部分车主开车回家却进不了小区，原因是没有购买停车位。
2014年9月，同样是练江大道西段，又一家小区因为停车位问题，物业公司与小区业主产生矛盾。
2015年6月，市交通路西段一小区物业出租停车位引发业主不满。业主称，被物业规划成停车位的为小区公共用地。物业公司称，业主在买房时签订过补充协议，小区内的绿地和停车位处置权归开发商所有。
探因：停车位之争的背后
我们先普及一下住宅小区的定义。住宅小区就是我们平时所说的居住小区。它是由城市道路以及自然支线(如河流)划分，并不为交通干道所穿越的完整居住地段。
其实，类似上述四个小区停车位之争的案例，在我市经常发生。
由于《物权法》对停车位没有作出具体规定，导致一些争议产生。住宅小区的停车位问题是目前我国物业管理中最具争议的问题之一。“车位之争”在房地产开发商、业主和物业公司之间愈演愈烈，而导致这种现象产生的原因是现行法律规范的缺失。
河南迪克物业管理有限公司总经理狄旭梁说，住宅小区停车位的所有权归属，是导致矛盾产生的核心。停车位产权归属不明，房地产开发商和业主的合法利益都得不到保障，还会阻碍房地产市场的健康发展，给社会的安定和谐带来难题。
解读：有关《物权法》的争议
驻马店市筑梦律师事务所主任何银富很认可狄旭良的观点。
何银富认为，房地产开发商变相出售小区车位事件层出不穷的根源在于车位、车库立法方面存在缺陷。
何银富说，部分房地产开发商在和业主签订沟通合同时，都在合同中约定，公共部分的停车位归房地产开发商所有。房地产开发商利用其格式合同提供方的便利，让停车位属于自己合法化。
“小区停车位分为地上停车位和地下停车位。”何银富说，地下停车位又分为规划内的停车位和人防停车位。规划内的停车位属于房地产开发商所有，而人防停车位既不属于房地产开发商，也不属于业主。如果物业公司尽到了保管业务，可以收取业主的停车费。不过，房地产开发商无权销售或出租人防停车位。规划范围内的地上停车位，属于房地产开发商所有，房地产开发商有权处置。如果是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的停车位，则属于业主共有。收费标准由业户委员会和物业公司协商解决。
何银富指出《物权法》存在的缺陷：房地产开发商对小区车位、车库拥有约定的权属，车位、车库属物权范畴，根据《物权法》第9条规定必须登记发生法律效力，而《房屋登记办法》又没有关于车位、车库的登记规定。此外，《物权法》一方面规定车位、车库应当首先满足业主的需要，另一方面又没有规定如何满足以及满足什么范围内业主的需要。法律政策空白导致房地产开发商出售、业主购买、政府监管均处于依据模糊状态。
何银富认为，要解决这些问题，国家相关机关必须尽快出台小区车位、车库登记使用办法，细化《物权法》相关规定，真正实现全体业主公平使用。